Wann muss man eigentlich eine Maklerprovision zahlen? Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz z.B. dann nicht, wenn der Makler und der Wohnungsverwalter identisch sind. Über diese Frage musste auch das Amtsgericht Greifswald entscheiden. Die Beweisaufnahme ergab, dass die Anmietung einer Wohnung über die Wohnungsverwalterfirma gar nicht möglich ist und grundsätzlich an die Maklerfirma verwiesen wird. Diese beginnt mit dem selben Namen und firmiert zudem noch unter derselben Anschrift, so dass eine Unterscheidung beider Firmen für den Laien nicht erkennbar ist.. Das Amtsgericht Greifswald (Az. 44 C 177/05) hat entschieden, dass in dem Fall dem Makler keine Maklerprovision zusteht. Dabei gingen die Richter sogar davon aus, dass hier vorsätzlich und in sittenwidriger Weise das Wohnungsvermittlungsgesetz umgangen wird.

Heizkostenverordnung ist zu beachten! Das AG Stralsund Zweigstelle Grimmen (Az 91 C 79/05) hat entschieden, dass dies auch bei folgender Konstellation gilt: Im Mietvertrag war geregelt, dass solange der Vermieter nicht dauerhaft im Hause lebe, er 33 % der Heizkosten trage, während 66% auf alle weiteren Personen, die dauerhaft im Haus wohnen, verteilt würden. Wohne der Vermieter dauerhaft im Haus, würden die Heiz- und Warmwasserkosten prozentual auf die beheizte Fläche aufgeteilt. Der Mieter hatte nach dem unter Beachtung des Mietvertrages errechneten Anteil an den verbrauchsabhängigen Heizkosten weitere 15% entsprechend § 12 Heizkostenverordnung einbehalten. Zu Recht meinte das Gericht, denn die Heizkostenverordnung bleibt - trotz anderer vertraglicher Regelung - anwendbar. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung entsprechend der Verordnung durch eigene Zähler habe nicht stattgefunden.

An welchem Ort ist bei der Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung die Einsicht in die Rechnungsbelege zu gewähren? Mit dieser Frage musste sich das Amtsgericht Demmin (Az.:14 C 3/08) auseinandersetzen. Der klagende Vermieter bestand darauf, dass der Mieter zu ihm nach Berlin fahren müsse, um in die Rechnungen einzusehen. Der Mieterverein sah dies anders und bestand auf die Belegeinsicht am Ort, in dem sich die betroffene Wohnung befindet, nämlich in Kletzin im Landkreis Demmin. Das Amtsgericht Demmin entschied: „Die Belege hätten durch den Kläger dem Vertreter der Beklagten per Kopie, Fax oder E-Mail übersandt werden können. Eine Verpflichtung, die Originalbelege, soweit diese überhaupt beim Kläger gespeichert und gelagert werden, nach Kletzin zur Einsicht zu bringen, widerspricht nach Auffassung des Gerichts den heutigen Formen der Kommunikation.“ Da aber auch in der nach dem Gericht zeitgemäßen Form die Belegeinsicht nicht gewährt wurde, ist die Klage dann zu Gunsten der Mieter abgewiesen worden.

Mietergünstige Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung: Bei einer Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter als Besitzer eines Mehrfamilienhauses im Rahmen einer Interessenabwägung vorzutragen und unter Beweis zu stellen, aus welchen Gründen er nicht anderen Mietern gekündigt hat, die eine vergleichbare Wohnung haben und die ein Wohungswechsel weniger hart trifft als die alten und erkrankten Mieter. In diesem Sinne hat das Amtsgericht Anklam am 4.2.2003 (WM 2003,357) in einem Verfahren zu Gunsten der Vereinsmitglieder des Mietervereins Vorpommern-Greifswald e.V. entschieden. Das Gericht führt dazu aus: “Die Klägerin ist grundsätzlich nicht völlig frei, welchem der Mieter sie kündigen will. Es entspricht Treu und Glauben, dass sie sich zunächst an den wendet, der von der Kündigung am wenigsten hart betroffen wird…“

Kündigung wegen Eigenbedarf erfolgreich abgewehrt. In einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Anklam (Az.: 7 C 263/03) haben ein 79 bzw. 86 Jahre altes Ehepaar auf der Insel Usedom, das seit 1991 Mitglied des Mietervereins ist, Recht bekommen. Das Mietverhältnis wird trotz des unterstellten Eigenbedarfs der im Hause wohnenden Vermieter  auf unbestimmte Zeit fortgesetzt. Dieser beanspruchte die Wohnung für seinen Sohn und dessen Familie, die Nachwuchs erwarteten. Das Gericht führt in seiner Entscheidung aus, dass zu Gunsten der Mieter zu berücksichtigen sei, dass sie seit 1947 in der streitbefangenen Wohnung wohnen und dementsprechend fest mit der Wohngegend und der unmittelbaren Nachbarschaft verwurzelt sind. Zudem stellt das hohe Alter der Beklagten an sich schon einen Grund dar, der bei einem Umzug eine unbillige Härte bedeuten kann. Ausschlaggebend ist jedoch, dass beide Beklagten unter mehreren ernst zu nehmenden Krankheiten leiden“, die dann im Einzelnen ausgeführt werden. Im Ergebnis: Die Interessen der Kläger an der Nutzung ihres Eigentums und die Möglichkeit der zur Verfügungstellung des Wohnraums für die Familie des Sohnes, … treten jedoch hinter den Interessen der Beklagten deutlich zurück… Da der Umzug an sich für die Beklagten eine nicht unzumutbare Härte bedeuten würde, war es ohne Belang, ob angemessener Alternativwohnraum für die Beklagten zur Verfügung steht…“

Auch nach einem älteren Urteil des Amtsgerichts Anklam aus dem Jahre 2002 (Az.: 7C561/01), welches uns erst jetzt übermittelt wurde, konnte eine Mieterin und Mitglied des Mietervereins Vorpommern-Greifswald e.V. in einer Reihenhaushälfte wohnen bleiben, nachdem der Vermieter die Kündigung bei Vorliegen einer Einliegerwohnung erklärt hatte (§ 564 b Abs. 4 Nr. 1 BGB a.F.). Das Gericht hierzu: Bei je einer Wohnung in einem Reihenhaus ist nicht von einem einheitlichen Wohngebäude auszugehen….Gestützt wird diese Auffassung vor allem durch das optische Erscheinungsbild des Reihenhauses ... So gibt es zwei verschiedene Zuwegungen zu den Grundstücken, die Wohnungen weisen unterschiedliche Hausnummern auf, es besteht keine Möglichkeit des Zusammentreffens auf dem hinter dem Reihenhaus befindlichen Hof. Die Mieterin war dankbar für die klare Entscheidung.

Amtsgericht Greifswald (Az. 44 C 605/03) gewährte Mitgliedern des Mietervereins eine Mietminderung von 40% der Nettokaltmiete. Grund: erheblicher Lärm, der von einer Gaststätte ausging, die zwei Monate nach Einzug unserer Vereinsmitglieder im Erdgeschoß eröffnet wurde. "Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme waren die Beklagten einer erheblichen Lärmbelästigung ausgesetzt, die letztlich so weit ging, dass sie geeignet ist, zu einer Gesundheitsschädigung zu führen," so das Urteil. "Die Betreiber der Bar hätten zwischen 0.00 und 03.00 Uhr so richtig aufgedreht," bestätigte ein Zeuge. Ein weiterer Zeuge hat bekundet, "dass es teilweise so laut in der Wohnung der Mieter gewesen sei, dass man sogar die einzelnen gespielten Lieder habe erkennen könne. Die Lärmbelästigung habe sich in der Folgezeit dann noch eher verstärkt, so die Mieter. Neben dem Lärm, ausgehend von der Musikanlage, sei es auch zu Lärm ausgehend von Spielautomaten gekommen. Insbesondere sei zu hören gewesen, wenn eine Gewinnserie ausgelöst wurde." Zu hoffen bleibt, dass der Vermieter und der Gaststättenbetreiber nunmehr die notwendigen Konsequenzen ziehen.

„Und auch der Greifswalder Mietspiegel ist kein Fass, in das man beliebig hineingreifen kann." Beim Mietspiegel 2000 der Hansestadt Greifswald sind auch die Lagekriterien zwingend zu beachten, stellte das AG Greifswald in der Entscheidung vom 11.09.2003 (Az.: 42C109/03) unmissverständlich fest: „Der Mietspiegel 2000 stellt,…, hinsichtlich der Lagemerkmale ein „Punktesystem“ zur Verfügung, das letztlich drei Lageklassen unterscheidet. Dieses Instruments hat sich der Vermieter bei der Spanneneinordnung zu bedienen, denn der Mietspiegel weist ausdrücklich darauf hin, dass die Spannbreiten zum guten Teil auf Unterschieden der Lagequalität beruhen. In ihrem Erhöhungsverlangen vom 13.11.2002 will sie [Anm.: d.i. die Klägerin=Vermieterin] vermitteln, dass sie eine Feinabstimmung nach Lagekriterien vorgenommen habe. Allerdings musste die Klägerin auch sinnvolle Angaben darüber machen, wie die Spanneneinordnung an Hand der Lagemerkmale zustande gekommen ist und inwieweit deshalb die geforderte Miete als ortsüblich gelten kann. Denn die Begründung nach §558 a Abs. 1 BGB soll dem Mieter … eine einigermaßen verlässliche Grundlage für seine Entscheidung geben. Sie darf sich also nicht darauf beschränken, nur die Fantasie des Mieters anzuregen oder den Mieter zu verwirren.“

Eine Mieterhöhung eines Vermieters von der Insel Usedom auf die ortsübliche Miete mithilfe eines Sachverständigengutachtens hat das Amtsgericht Wolgast (Az.: 1 C 527/05) für unwirksam erklärt. In dem konkreten Fall war der von dem Vermieter zur Begutachtung beauftragte Baumeister nach dem Briefkopf zwar ein von einem Bundesverband zertifizierter Sachverständiger, eine öffentliche Bestellung und Vereidigung ergibt sich daraus jedoch nicht und lag im konkreten Fall auch nicht vor. Nach dem Gesetz ist dies jedoch erforderlich, wenn die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens dargelegt werden soll.